物业治理行业深度陈诉：破茧化蝶 资本市场的新宠儿

获取陈诉请登陆未来智库www.vzkoo.com。物业治理行业蜕变中的行业 - 物业能做的事情另有许多在已往很长一段时间，物业治理行业作为传统服务业，属于劳动麋集型，存在行业规范 缺乏，模式单一，企业盈利良莠不济等问题，因此受到的关注度并不高，与资本市场的 关联度也很小。

但近年来随着城镇化的连续推进，房地产市场逐步进入存量时代，这为 物业行业提供了辽阔的生长空间。对于物业治理的定位不能停留在以往，物业治理的内容已经不再局限于简朴的对住宅及 配套的维护治理，其内在不停在扩大。在现代服务业的引领下，物业治理行业逐步由劳 动麋集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从基础物业服务的提供商向社区生活 服务平台转型。

此外，开发商和社区住户多条理的需求也促进了增值服务的生长。物业 企业可以纵向介入房地产工业链，也可以横向整合社区生活资源，从单一物业服务向多 元化业务生长，为企业带来新的增长点。“物业能做的事情另有许多”是投资物业行业的 重要逻辑，也是抗周期属性中体现出高发展性的原因。

资本市场的新宠儿，房地产板块的新力军2014 年 6 月彩生活 (1778 HK)在香港上市，成为第一家上市物业企业。今后越来越多的 物业企业选择登陆资本市场。2018年2月，南都物业(603506 CH)在上交所主板上市，成 为A股物业第一股。

在资本的推动下，行业关注度迅速上升，整合速度加速，集中度显着 提升，行业进入快速生长阶段。现在港股主要上市物业企业有 20家，其中碧桂园服务(6098 HK)、雅生活(3319 HK)、保 利物业(6049 HK)、绿城服务(2869 HK)、中海物业(2669 HK)，无论在谋划规模、市值或 是流动性上都领先显着，成为港股物业板块的第一梯队。第二梯队主要是大中型开发商 关联的物业企业，由于起步较晚，规模小于第一梯队，但在低基数而且兄弟开发公司在 已往几年销售快速增长的情况下，第二梯队发展速度，具备跻身头部的实力。

一些独立 第三方和小型开发商旗下的物业企业则形成了第三梯队，但在市值规模、发展性和流动 性方面都显着较弱。大部门物业企业借助资本的东风实现了跨越式生长，在行业竞争愈 发猛烈的情况下，开发商分拆物业服务企业上市已经成为趋势，可以预见物业板块将不 断壮大，泛起更多大型上市物业企业，第一梯队的数量将继续增加。物业的商业模式 – 不仅仅是物管现在物业企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供基础物业治理服务向业 主收取物业治理费，内容主要是“四保一服务”，即保安、保洁、保绿、维保，和客服，它 的价值缔造主要在于衡宇设备的保值增值。

第二种是通过提供增值服务收取用度，包罗面向社区住民的社区增值服务，包罗社区 O2O、空间运营、衡宇经纪、社区金融、家政服务和养老服务等；以及和房地产工业链 相关，主要面向开发商的非业主增值服务，包罗销售案场治理、前期物业咨询、工程服 务和新房销售署理等。凭据物业百强陈诉，2018 年百强物业企业的基础物业服务占收入 80.5%，占利润 55.7%， 物业行业的盈利模式仍以基础物业服务为主，增值服务为辅。

但增值服务的收入和利润 占比逐年提高，已经成为利润的重要泉源，其中社区增值服务占增值服务收入的比已经 超 50%，因此挖掘社区商业是现在物业企业除了拓展治理面积外最重要的任务。但行业 现在仍发处于规模生长阶段，基础物业服务依然是物业企业的焦点业务和最主要的增长 泉源，治理面积也成为资本市场最体贴的指标。利润率方面，百强企业的基础物业服务净利润率为 5.6%，增值服务为 18.5%，综合整体 利润率为 8.2%。

增值服务的利润率显着高于基础物业服务，而且可以在成熟社区迅速复 制，是增值服务利润孝敬不停增加的原因之一，也是物业企业开展增值服务的主要动力。上市物业企业作为行业头部，依靠庞大的治理规模和资源优势努力开展各项增值服务， 增值业务处在行业领先，事实上增值服务也已经成为上市物业企业收入和利润的重要来 源。

一些背靠大型兄弟开发公司的物业企业，在起步阶段规模还不大的情况下，通过相 关的非业主增值服务实现快速增长。一些大型物业企业由于治理面积大，增值服务收入 占比会比中小物业企业的小，但增值服务的绝对规模仍有显着优势。此外大型物业企业 的项目笼罩更广，在经济蓬勃区域的项目密度更深，这有利于社区增值服务的开展。

另 外，大型物业企业通常背靠销售规模庞大的兄弟开发公司，与房地产开发相关的非业主 增值服务更容易开展。从毛利孝敬占比上看，绿城服务、保利物业、永升生活、雅生活的增值业务，包罗非业 主和社区增值服务，对毛利润孝敬已经凌驾 50%。其中雅生活的增值服务对毛利润的占 比最高，快要 60%，非业主增值服务更是孝敬近一半毛利。但在规模生长阶段，增值服 务过高的利润占比可能意味着焦点的基础物业增长相对较慢，以增值服务来支撑增长我 们认为应该是规模生长竣事后，下一个阶段的增长逻辑。

此外，增值服务对利润占比过 高也会增加利润的短期颠簸。城镇化、存量渗透率、社区商业，三引擎助推行业生长从物业的商业模式可以看出，物业治理市场主要由基础物业服务与增值服务两大业务板 块组成。其中基础物业服务板块可以再细分为存量物业服务和增量物业服务，增值服务 可以分为社区增值服务和非业主增值服务。

每一个细分板块都有自身的推动因素，配合 推动行业生长。凭据中物研协公布的《2019 物业服务企业生长指数测评陈诉》，停止 2018 年底，全国物。

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